最近召开的中央城市工作会议，在着力建设舒适便利的宜居城市这个重点任务中再次提出“加快构建房地产发展新模式”。这个新模式的核心是告别“高周转、高负债、高规模”的旧路径，以适应我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期的变化，涉及建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

随着中国住宅户均超过1套，人均居住面积超过40平方米，家庭自有产权住房比例超过大部分发达国家，我国在解决住房问题领域的政策重点已转向对新市民和年轻人面对的住房困难问题的关注，对租购并举的强调正是由此而来的。

2022年国家发展改革委印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》，对这个问题有更详尽的阐述，“培育发展住房租赁市场，盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益”，“以人口流入多的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题”。

20世纪90年代，为解决当时中国发展中的资金短缺问题，快速、提前兑现沉没在国有土地中的资本，使其变成流动资金，快速征用集体土地，通过适度改良（“七通一平”），以更高的价格进入土地市场，就是所谓“土地经济”的由来。其本质上是以地生财的“地租经济”，而且是以批租方式，提前套现今后30—70年的土地预估价值。

得益于此，我们在城乡建设中用几十年的时间走完别国一两百年的路，在不到30年的时间内消灭“无房户”“缺房户”，使人均居住面积实现5倍以上增长。

但批租制“地租经济”可持续增长的核心是可批租土地的持续供给和买房人群的持续增长，当二者都达到“天花板”，这个模式就结束了。不过，新刚需住房问题仍待解决：农业转移人口市民化不仅要有渠道进城，还要“住得下”和“过得好”；青年人走向社会，要成家立业、独立门户。

新刚需有其自身特征：一是这类人群收入低，住房以外的基础型消费和发展型消费压力大，面对高企的房价收入比（城市居民家庭年收入与住房价格之比）难成购房主力。发达国家的房价收入比普遍稳定在1.8—5.5，发展中国家通常高于10，全球平均8.4，中国则一度高达30—40。之所以有“房奴”之论，就是由于过高的住房购置消费大大压缩了其他基础型消费和发展型消费的空间。新市民和青年人正是释放基础型消费和迫切需要发展型消费的关键时段，过高的房价对其个人和家庭长期发展能力培育、代际素质提升十分不利。解决这部分人群的住房问题，无疑需要补贴和救助。

二是这个群体面对的困难是时段性的，补贴也应是时段性的。这类新刚需真实需要的是一定时段（若干年）内的住房补贴，“廉租起步，达标退出”是最公平的办法。而廉价售房（如经适房、福利房）则把补贴终身化了，创造的是炒房和投机的机会，这也是近年保障性租赁住房的供给成为重点的原因。我们鼓励的是经过奋斗实现幸福。

三是流动性的加强，流动性是现代性的基本特征之一，传统农业社会和传统工业社会中人的一生是与特定的土地资源或企业资源绑定的，安居乐业带有确定且长期化的地理标识特征。在现代化过程中，“流动性”已演变成一种覆盖人、资本、信息、权力、风险乃至社会结构的能力。全国统一大市场本质上是打破制度性的流动壁垒，技术上讲中国已构建了全球最高效的人流、物流、资金流系统，社会生活中网络教育、平台经济、直播电商等新型流动渠道也在重塑阶层跃迁的路径。当一切流动起来时，长期定点定居的意义在减弱。这也是为什么现代化国家通过租赁解决住房问题的人群比例在上升，购房定居人群的比例在下降。

住房问题的解决，有赖于以租为主的时代逐步取代以购为主的时代，建立租购并举的市场供给模式是房地产新模式的核心和未来。面向未来的安居乐业，一定是流动中的充分就业和发展机遇及福祉随人走的新平衡关系的建立。

（作者系清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长）

发于2025.7.28总第1197期《中国新闻周刊》杂志

杂志标题：解决住房问题的新刚需

时隔37年中央再开城市工作会议有何重要意义新闻动态

显而易见，于昨天结束的、七常委出席的中央城市工作会议，不会是专为深圳而开。 但因着深圳的事故，我们对“城市工作”会有更直观的感性认识。 毕竟，上一次全国城市工作会议的召开，还是在37年前的1978年。 这可是个大新闻。 论把单项工作提高到中央层面来开会，或首次升格、或时隔多年后重开，本届中央已经不乏先例。 前者，如群团、统战；后者，如文艺。 它们的共同特点是：被本届中央高度看重，认为不是某一系统、某一部门的事，而是要上升到全局、总体的角度来看、来抓。 那么，城市工作有这么重要么？是的。 本次会议，对于城市的地位有全新表述：“城市是我国经济、政治、文化、社会等方面活动的中心，在党和国家工作全局中具有举足轻重的地位”；同样，城市也是“我国各类要素资源和经济社会活动最集中的地方”，是全面建成小康社会、加快实现现代化的“火车头”；“城市发展带动了整个经济社会发展，城市建设成为现代化建设的重要引擎”。 换句话说，这个“城市工作会议”，不仅是事关城市管理、城市规划等的狭义“城市工作”，更是从全局、系统的角度来看城市。 与此相对的，就只有“农村工作”了——如你所知，中央农村工作会议每年都开。 37年后召开此会，更加具备现实因素的是，城市现在还“病得不轻”。 病每次出差到其他城市，岛叔都会在三杯过后，推心置腹地跟当地的朋友说，真的不想回到北京（北京土著莫怪）。 除去围城的心理因素，你我皆对城市病感 同身受。 上下班若开车，堵；地铁公交，挤。 车开得多、周围工厂和建筑工地开足马力，霾；超市买个东西、医院看个病，等。 住远点儿，累；住近点儿，贵。 地铁 乞讨走到面前举个碗，烦；看见城管呵斥小贩，居然都漠然。 下大雨，水漫大街，更堵；现在还多出要担心垃圾哪儿管。 大家心情都不太好，看上去都匆匆忙忙、对 自己之外的事情漠不关心。 城市病，症在表层，疾在腠理。 没有归属感的城市，来自于异地的陌生感；异地的不融入，也因为房价、社会保障体系不健全等更加加深。 没有户口的城市漂们如此，没有话语权的进城务工人员们更是如此——他们的背后，还有留守儿童、撂荒的土地、空虚的村庄等更多问题。 城市病，同样还有另外一种表达。 比如大拆大建。 岛叔的家乡，某一任市委书记就曾喊出过“一年一小变，三年一大变”的口号，以轰轰烈烈的拆迁造就了一批暴富市民，开着路虎不知道干什么，只好去跑出租；拆完之后的房地产，则全民搞借贷，最后资金链断裂，市政府天天被围。 大拆大建规模有所不同，但造城的运动却在过去一段时期内轰轰烈烈。 一位长期留洋的前辈在饭桌上说，即使是在中国的心脏北京，也丝毫感觉不到这里是中国。 看上去，这里和世界上、和中国的大多数城市也没有什么分别。 这里，有古迹保护的问题，也有千城一面的问题。 病来如山倒，病去如抽丝。 局要治病，得从根上找。 大城市的土著们会问：嫌城市不好，回家去啊！但在大城市漂们会说：除了大城市，我们又能去哪儿呢？就拿北京来说吧。 在岛叔的大学同学中，江浙、广东的生源，很多并不留恋北京；对他们来说，家乡的机会同样很好，环境也更优。 而比如在北京，外地人口聚集 最多的，正是河北、河南、东北等人口众多又发展落后的省份和地区。 他们或是因为读书来到此地（本省没有什么优质高校），或是因为距离更近、机会更多而选择 离家。 一方面，大城市苦不堪言，另一方面，周边的小城市、小城镇也因为资源、人才的“虹吸效应”而长期得不到发展，只能在低端产业上徘徊，众星拱月般地给地区中心城市“作贡献”。 归根结底，这是一个城乡不平衡、地区发展不平衡的问题。 而如果说到城市管理、城市规划、城市治理等问题，同样是本难念的经。 在城市规模迅速扩展的时代，古迹保护、环境保护大多不太提得上日程，毕竟建设要紧、规模要紧、政绩要紧，领导层又换得那么频繁。 在“建设-政绩-提拔” 的默认逻辑下，官员有强大的动力搞建设（更遑论还可能存在经济利益操作空间），一如此前GDP的唯一指挥棒效应；城市项目怎么改、怎么建、谁来建，也往往 决策一言堂、拍脑袋，听证会走过场，招标内部化。 这也就是为什么几乎所有的中央巡视组，都在巡视的省份提出“领导干部亲属子女插手基建”问题——没有法治思维，也没有法治监督环境，遂使人治横行。 而由于规划的不合理、拆建的随意性，不仅造成浪费，也带来管理的扯皮。 深圳的渣土场，批建归一个部门，管理归另外部门；天津爆炸暴露出的港区和市区的行政重叠，同样让人印象深刻。 哪怕不说灾难，就连过早地拆除房屋这件“无伤大雅”、甚至以“砸玻璃让玻璃工有活儿干”式拉动GDP的事，每年中国就在这事儿上就能浪费超过4600亿元。 这么说吧，城市工作几乎涵盖你生活中耳熟能详的每一个概念范畴：经济、社会、生态；户籍、教育、医疗、住房、养老、就业、社保；拆迁、建设、上访、城管、卫生、规划……有人的地方就有江湖，何况中国认定小城市的规模都是城区常住人口超过20万呢。 所以，这是一个非常庞大的系统工程。 治病重、活儿多、根子深，就必须以全局的目光观之，以更高层级的力量破之。 中央的提法，是抽象性的“五个统筹”。 在尊重城市发展规律的基础上，一、统筹空间、规模、产业、提高全局性；二、统筹规划、建设、管理，提高系统性；三、统筹改革、科技、文化三轮驱动，提高持续性；四、统筹生产、生活、生态三大布局，提高宜居性；五、统筹政府、社会、市民三大主体，提高积极性。 听起来抽象，其实也不是太难。 从思路上理解，首先，城市工作这件事是要和国家整体战略对接起来的。 前面，连着全国的城区规划、城镇化战略；后面，则有一带一路、京津冀、长江经济带等 着。 也就是说，无论是优化、培育城市群，还是把城市与农村工作联动，都要放在这个盘子里通盘考虑。 说白了，如果全国有十个分布在各个地区的北上广深式的城 市、或者次一级的中心城市，不仅中国经济发展将更加健康，对于人口流动、资源配置等社会问题也是极大利好。 此次提到的“力争在2020年前完成城市棚户区、危房、老旧小区改造”，与“7000万人口脱贫”存在一定政策关联，也使房地产去库存具备了政策操作空间。 第二，城市管理者应当更有“定位”思维。 1978年开这个会的时候，主体放在“建设”上，有时代背景；49年开类似会议的时候，中国城镇化率只有 18%，同样需要大搞建设。 但现在，城镇化率已经超过了52%，现在已经不是盲目摊大饼、上规模的时候。 怎么定位自己的城市？如何结合资源禀赋、区位优 势、文化特色，找到自己的独特卖点？这是摆在所有城市管理者面前的一道必答题。 这个题答得好，近，可以解决千城一面的问题；远，可以掌握改革发展、城市建 设的节奏和规划。 第三，城市管理者应当有“服务”思维。 此次会议，把“安全”定在了城市工作的首位。 这其中，不仅有现实发生的灾难作为 背景，更是要让城市管理者思考城市建设、城市管理是为了什么。 上海世博会的口号“城市，让生活更美好”，不仅仅是一句口号，更应该成为一种叩问、一种自 省。 与战略、定位相配套，户籍、教育、医疗等社会保障体系建设，同属此列；对于环境生态的保护和修复，也不只是对上负责地完成任务。 第 四，城市管理者应当有“法治”思维。 前任领导定下的规划，不能换个人就变；提倡城市修补、考虑城市历史传承，同样要求不能随便大拆大建。 同样，“把公众参 与、专家论证、风险评估等确定为城市重大决策的法定程序”，同样要求法治思维，而不是政府完全主导，被规划方、城市居民只能听天由命、告解无处。 其实，让岛叔最感兴趣的是这一句：“主要领导要亲自抓，建立健全党委统一领导、党政齐抓共管的城市工作格局”。 也就是说，这件事以后不再只是分管领导的事儿，而是和反腐、环保、党建一样，成为了党政一把手的事儿。 职责明确，干得不好，责任，也就更好追究了。

终于来了！七月召开，这场会议将是十年来最重要的经济会议

全会于7月15日至18日在北京召开，主题为“研究进一步全面深入变革、推进中国式现代化问题”。 当前，内外环境严峻，新冠病毒后时代，消费复苏乏力，房地产市场下行，市场信心低落；同时，我国面临复杂的外部环境，中美竞争加剧，贸易摩擦和科技封锁，这些挑战对我国未来发展构成多重挑战。 此会议历史意义非凡，1978年第十一届大会开启了我国市场经济和现代化建设的篇章，历届大会聚焦经济发展，对国家未来起着关键作用。 会议五年一次，对我国引入市场经济的四十多年历程具有重要地位。 1978年大会，邓公发表讲话，提出变革主张，强调“以经济建设为中心”。 次年，跨国企业如松下电器、可口可乐、IBM等进驻国内市场。 这场会议奠定了我国经济发展的基调，成为我国对外开放的标志性事件。 会议承载着重大经济策略的期望，确立了“以经济建设为中心”的主旋律，是国家的基本国策。 面对国内外挑战，社会各界对此次会议充满期待。 然而，期待不应过高，外部环境复杂，关键挑战不断变化，如收入分配、不平等问题，以及地缘政治紧张等。 会议重点议题可能涉及稳定增长、经济向新生产要素转型，以及发展新质生产力。 新质生产力强调科技创新主导，追求高效能、高质量的发展方式，摆脱传统增长路径，符合高质量发展要求。 新质生产力的核心标志是全要素生产率大幅提升，发展路径需加强原创性、颠覆性科技创新，实现高水平科技自立自强。 新质生产力对于内、外部环境都至关重要，有助于巩固供应链，抵御外部冲击，减轻出口管制影响。 中长期来看，宏观经济面临结构性转型，以创新为核心的新发展模式转型成为关键。 成功转型不仅能够使我国成为高收入经济体和全球科技领导者，还能提供资金解决国内问题，如债务、医疗保健和养老金制度变革。 国外经济机构预测关注会议可能触及的领域，如财政研讨、保障民营经济、延迟退休、放松土地制度、取消户口限制、进一步开放经济等议题。 经济学人智库分析认为，延迟退休和财政研讨是两项关键议题，具有高可能性和影响力。 会议面临内外部环境的挑战，与1978年相比，中美关系紧张，国内经济结构复杂，民众期待不同。 时代发展和经济水平的差异要求我们在面对内外挑战时有不同考量和优先级。 在竞争与合作中，我们需专注于解决国内经济结构性问题，同时推动创新以克服技术瓶颈。 会议将成为解决这些问题的平台，推出措施恢复市场主体信心，重振经济增长。 历史经验告诉我们，面对困难我们有能力克服，希望就在前方。

遵义会议后，中共中央政治局成立了新的三人团负责红军的军事行动，其成员是（ ）

遵义会议后，中共中央政治局成立了新的三人团负责红军的军事行动，其成员是（毛泽东、周恩来和王稼祥）。

【三人团】是我国特有的党中央的名词，指代的意思是指党中央内部最核心的三位领导人的总称。 在中国共产党成立以来，共有四次三人团。 但是比较受人们关注的是遵义会议后三人团。

在遵义会议前的三人团因为排斥毛泽东，所以将毛泽东的职务撤销。 这个举措直接导致了第五次反围剿行动的失败。 也正是因为这件事，使得红军开始了长征。 在第五次反围剿脱险后，党中央决定召开遵义会议来更换领导人和挽回党内部的不良风气等现象。

遵义会议是发生在1935年，是针对第五次反围剿行动失败而展开的。 这场会议主要的参加人有毛泽东、周恩来、朱德、陈云和刘少奇等人，在这场会议中并没有共产国际的成员的参与。 会议总共进行了两天，批判了以王明等人为代表的左倾主义。 左倾主义是指急于求成，主观夸大力量的冒险主义和教条主义等。 在第五次反围剿运动中，就是由于这些人不根据事实作战，才导致了这次反围剿的失败。

在遵义会议后三人团成立了一个新的团体。 这三个人就是毛泽东、周恩来和王稼祥。

毛泽东是我国最伟大的领导人，他原先在党中央的地位并没有得到认可，在第五次反围剿行动中他还被王明等人排斥。 但是在遵义会议之后，无论是在政治上还是在军事上，毛泽东的地位无人可以动摇。

周恩来是我们都尊敬的总理。 在遵义会议之前，虽然他的能力也被众人认可，但地位是比较低的。 尤其是在第五次反围剿行动中，他支持毛泽东受到了牵累。 幸好在遵义会议中，党中央各个领导认清了现状，提高了他的地位，让他成为了当时最高的军事指挥人。

王稼祥也是如此。 他在遵义会议前是中共中央政治局的候补员，但是在第五次反围剿行动中他的表现得到了众人的认可。 因此他也成为了遵义会议后三人团之一。

遵义会议开启了我党我军的伟大转折

遵义会议是发生在贵州遵义的一次重要会议。 这个会议也是我国共产党历史上一次生死攸关的会议，在这次会议中所作出的举动，对党、红军和整个国家都产生了巨大影响，可以说遵义会议开启伟大转折。

在遵义会议之前，我国共产党一直没有明确的领导人。 虽然当时也有三人团，但是这三人的实际能力并不能适应党和红军的发展。 虽然在国民党围剿红军时，胜利了四次，但是这些胜利都不是这些领导人带来的，反而是毛泽东能力突出，指导了这四次行动的胜利。 可是王明等人却不愿坐视毛泽东的功绩越来越大，所以撤销他的职务，自己接上，导致第五次反围剿行动的失败，从而有了后来遵义会议的召开。

之所以说遵义会议开启伟大转折，就是因为在此次会议中，毛泽东的地位首次被完全肯定。 毛泽东地位的提高，直接影响到党内部的风气形势的改变。 在会议之后，共产党内部消除了左倾思想带来的影响，反而是开始走实事求是路线。 而这次会议举行中，党内部的各个领导关于党的现状、各种问题的解决等进行了讨论。 在提出解决方案的时候，他们首次在没有苏联党员的帮助下运用了马克思列宁主义，而遵义会议后来的成功也证明了当时的中国共产党已经具备了自主解决问题的能力，不需要再受制于人。 从以上种种来讲，说遵义会议开启伟大转折是极为准确的。

遵义会议的精神

对于我国党和军队而言具有至关重要作用的遵义会议得到了很多人的认可，这场会议在我国历史上的地位是十分高的。

遵义会议精神最重要的一项就是实事求是精神。 因为在遵义会议之前的第五次反围剿行动的失败，就是源于当时党内以王明等人为首的左倾思想的盲目的自信与激进。 他们被前四次反围剿行动的胜利冲昏了头脑，以为当时的共产党实力已经胜过了国民党。 其实在当时，就武器装备而言，国民党是远胜于共产党的。 所以毛泽东选择的以偷袭等方式是与国民党作战的最好选择，这是根据当时国民党和共产党的实力来分析得出的。 所以放弃这个主张的王明等人失败了。 由此可见，实事求是这个精神在党和国家发展中是多么的重要。

独立自主也是遵义会议精神中的一种。 在此之前，中国共产党没有自主性，遇到了很多情况都是依靠共产国际的人的帮助和知道，缺乏自主解决事件的能力。 但是在遵义会议中，中国共产党首次自我内部解决问题，提高了党内部的自主性。

遵义会议还发挥了我国独有的不屈不挠的精神。 当时中国共产党正处于最危急的时刻，只要有一点松懈和放弃，那么党的势力就会被瓦解。 幸好当时党内的领导人发挥了不屈不饶的精神，顺利地将党和军队从败势中挽救出来。